Как выбрать торговое помещение под магазин. Где лучше торговать в Красноярске? Как правильно подобрать торговое помещение

Как выбрать место под магазин

Опытные предприниматели говорят, что успех будущего магазина зависит от трех факторов: расположения, расположения и еще раз расположения. Именно вопросам выбора месторасположения будущего магазина мы и посвятим этот материал.

Есть несколько подходов к выбору магазина. Причем для успеха будущего предприятия необходимо учитывать каждый. Один, мы его назвали западный, учитывает прежде всего экономические факторы: расположение относительно основных транспортных развязок, благосостояние района, торговые зоны и так далее.

Другой, восточный, более неоднозначен. Рациональному европейцу он может показаться на первый взгляд странным, так как главным для процветания магазина, согласно этому подходу, является направление благоприятных и негативных потоков энергии.

Однако именно восточные страны сегодня демонстрируют миру чудеса экономического развития. А значит, стоит попытаться учесть и другой взгляд на бизнес. Думаем каждый согласится с нами, что если есть хоть один шанс из 100, что использование этого подхода приведет к процветанию, то стоит его применить.

Предположим, у вас уже есть несколько довольно интересных, на первый взгляд, предложений помещений под магазин. Первое, что необходимо для начала оценить, – это конкуренция. Есть ли уже аналогичные магазины в округе? Сколько их? Как они планируют товарный ассортимент? Какие у них сильные стороны и недостатки? Посетите их все. Понаблюдайте несколько вечеров за тем, как идет торговля, за поведением покупателей, степенью их удовлетворенности. Причем посещать магазины необходимо именно вечером, когда большая часть жителей возвращается с работы и закупает продукты. Это позволит вам не только представить емкость рынка, но и потенциальную выручку.

Следующий этап выбора предполагает разработку карты наступления, на которую вы, как истинный главнокомандующий, нанесете позиции противника и наметите свою.

Как известно, каждый магазин создает вокруг себя зону влияния, которая состоит из трех подзон: ближней, средней и дальней. Знать эти зоны жизненно необходимо, поскольку именно они определяют будущую выручку магазина. Так, по оценкам мерчандайзеров Киры и Рубена Канаянов, на жильцов ближней зоны приходится 60-70% выручки, средней – около 20% и дальней – порядка 15%.

Обычно ближняя зона располагается в радиусе до 1 километра. А если быть точнее - на расстоянии 10 минут ходьбы. Поскольку поход по типичному российскому городу напоминает военные броски по пересеченной местности (приходится переходить оживленные трассы, искать редкие освещенные тропинки в парках, огибать длинные корпуса домов, не говоря о многочисленных траншеях, оставленных работниками доблестного Водоканала), то в действительности зона влияния напоминает сильно искривленный эллипс. Похожий вид имеет и средняя торговая зона, удаленная от магазина на 1-2 километра для пешеходов и 2-5 километов для автомобилистов. Дальняя торговая зона расположена в пределах 5-6 километров для пешехода (при условии удобного расположения относительно остановок общественного транспорта). Однако это всего лишь примерные параметры зон.

В действительности у торговых зон есть одна существенная особенность - радиус их действия напрямую зависит от размера магазина: чем меньше магазин, тем меньше у него зона влияния.

Помня все это, нанесите на карту боевых действий свои зоны влияния и зоны влияния конкурентов. Много пересечений? Выбирайте тот вариант, где крупных конкурентов меньше всего.

Однако еще одно наблюдение. Не всегда большое количество прямых конкурентов по близости это плохо. При действительно большом скоплении магазинов одного профиля часто возникает «эффект торгового центра», когда, пересекаясь, торговые зоны не гасят друг друга, а только усиливают.

Правильное определение зон влияния позволит вам получить еще несколько ключевых факторов, влияющих на будущую успешность магазина: количество жителей в зоне влияния и относительная покупательная способность одного жителя.

Итак, торговые зоны определены, переходим к следующему этапу - оценке пешеходного (или автомобильного) потока. Для этого достаточно выйти к центральному входу в предполагаемый магазин и посчитать, сколько человек (машин) пройдет мимо в течение часа. Подобное исследование необходимо повторить в разное время дня, чтобы просчитать средний человекопоток в сутки. Безусловно, лучше тот магазин, мимо которого ежедневно проходит большее количество потенциальных клиентов.

Для того, чтобы принять окончательное решение о выборе конкретного помещения, сравните такие показатели, как возможность парковки (в количестве машин), протяженность витрин, площадь торгового зала, удаленность остановок общественного транспорта (в минутах хода до них).
Ну что, фаворит определился? Если нет – читайте о восточном подходе к выбору места под магазин.

Восточный подход

Итак, все расчеты проведены, но проблема выбора не решена. Настало время применить восточный подход к выбору лучшего из возможных помещений под магазин.

Прежде всего внимательно осмотрите улицу, на которой располагается помещение. Важно, чтобы поблизости не было похоронных контор, кладбищ, больниц, железных дорог и атомных электростанций. Также нежелательно соседство с заброшенными строениями и свалками. В идеале район расположения магазина должен производить впечатление достатка и процветания. Великолепно, если фасад магазина смотрит на фонтан или парк.

Но даже если все на первый взгляд благополучно, обязательно поинтересуйтесь причиной, по которой прежний владелец магазина желает с ним расстаться. Если он разорился – это дурной знак. А если и все предыдущие владельцы магазина вынуждены были закрыть дело – стоит серьезно задуматься, насколько вам нужно именно это помещение.

Лучше всего, если предыдущий владелец продает магазин, поскольку расширяется и приобретает большее помещение.

Теперь выйдите к центральному входу и обратите внимание на расположение транспортных потоков.

Очень плохо, когда здание находится на Т-образном или V-образном перекрестке – в этом случае на магазин будет направлен огромный поток негативной энергии. Этот же поток будет направлен на магазин, если его фасад смотрит на угол здания напротив.

Идеально, если здание находится на перекрестке и вход в магазин пересекает угол.

Обратите особое внимание, куда выходит дверь магазина. Благоприятным считается ориентация двери на южные направления, где находится зона Богатства. Нежелательно, чтобы входная дверь смотрела на два здания, одно из которых расположено позади другого - такое сочетание символизирует воровство.

Центральный вход не должен смотреть на одинокое здание, возвышающееся над окружающими. Это символ врага. Лучше вовсе отказаться от этого помещения под магазин, если такое здание расположено на западе от него. Это ясный признак банкротства.

Очень плохой знак, если входная дверь смотрит на сочетание двух высотных зданий, разделенных узкой улочкой. Это привлекает несчастье.

Также нехорошо, если поблизости располагается стройка: вышки кранов создают разрушительный поток негативной энергии.
Благоприятное влияние на магазин оказывают располагающиеся по соседству детские и образовательные учреждения, площадки для игр, храмы, залы для фитнеса и бассейны.

Если помещение под магазин находится в отдельно стоящем здании, обратите особое внимание на его форму и крышу. Желательно, чтобы здание имело форму прямоугольника. Крыша тоже должна быть симметричной. Если она скошена в одну сторону, то благополучие может покатиться под откос.

Теперь несколько слов о витринах: в точках розничной торговли витрины не должны начинаться от уровня пола. Когда магазин слишком открыт, из него будет «утекать прибыль». Большие витрины можно ограничить шторами.
Вместе с тем не рекомендуется ставить зеркальные окна. Они блокируют положительную энергию.

На все точки розничной торговли благоприятное влияние оказывают навесы и козырьки – они блокируют негативную энергию.

Если после наших рекомендаций по выбору магазина с точки зрения фэн-шуй у вас не оказалось ни одного подходящего помещения - выберите то, на которое влияет меньше всего неблагоприятных знаков. Практически все вредные воздействия окружения можно нейтрализовать.
Успешного вам бизнеса!

Татьяна Никитина

Калькулятор расчета прибыльности этого бизнеса

Объем инвестиций в проект - 2 005 100 рублей. Срок окупаемости бизнеса согласно произведенным расчетам составит 17 месяцев.

Инвестиционная фаза длится 1 месяц, затем начинается непосредственно фаза функционирования проекта. Получение прибыли – с первого месяца функционирования. Требуемый объем инвестиционных затрат – 2,03...

Сегодня услуги b2b активно используются в деловой практике. Любые услуги для бизнеса будут приносить прибыль, если они действительно ему необходимы. Разбираемся, что востребовано на рынке.

Правильный выбор места магазина – залог успешного бизнеса в любом виде ритейла. Во время кризиса удачное расположение еще более важно потому, что позволяет максимально использовать целевой трафик. В выборе места для новых торговых точек есть свои технологии, секреты и тонкости. Интернет-журнал Бизнес.Ру собрал работающие приемы, проверенные на опыте работы с крупными ритейл-компаниями. О них рассказывает Александр Шипилов – совладелец краудсорсинговой компании Wowworks.

Открытие новых магазинов

– Нужно понять, зачем компания хочет открывать новые торговые точки. В самом грубом приближении таких целей две: представиться потребителям в новом городе, засветить бренд в знаковом месте города или расширить продающую торговую сеть.

Профессиональная автоматизация товароучета в рознице. Наведите порядок в вашем магазине

Возьмите под контроль продажи и отслеживайте показатели по кассирам, точкам и организациям в реальном времени из любого удобного места, где есть интернет. Формируйте потребности точек и закуп товаров в 3 клика, печатайте этикетки и ценники со штрих кодом упрощая жизнь себе и своим сотрудникам. Формируйте базу клиентов с помощью готовой системы лояльности, используйте гибкую систему скидок для привлечения клиентов в не пиковые часы. Работайте как большой магазин, но без затрат на специалистов и серверное оборудование уже сегодня, начиная зарабатывать больше уже завтра.

В первом случае вы открываете витрину, чтобы люди могли пощупать продукт, увидеть его вживую и возможно, потом покупать через интернет. Во втором – создаете полноценные магазины для оффлайновой торговли.

Тут все зависит от продукта и желаемого объема продаж по сети. Очень часто ритейл интересуют города от 400-500 тыс. человек населения. Некоторые компании, наоборот, интересуют небольшие города и поселения. В любом случае, чтобы говорить о хорошей представленности в городе, нужно отталкиваться от численности населения и от статистики продаж на душу населения. Например, если вы решили открывать новый обувной магазин, то зная, что человек покупает в среднем 3,5 пары в год, понимаете количество людей в вашем ценовом сегменте, представляете объем продаж и долю, которую планируете забрать. Отталкиваясь от этой статистики, рассчитывайте необходимый вам ассортимент, персонал и другие значения.

Поняв, какой тип торговой точки вам нужен и сколько точек надо открывать, можно переходить к другим шагам.

Сбор данных для открытия магазина

– Для анализа конкурентов можно использовать разные системы и варианты.

Первый – для компаний, которые могут себе позволить использовать услуги крупных консалтинговых компаний для исследования рынка. Это самый дорогой вариант, и не всегда самый быстрый. Но специализированные компании действуют по проверенным методикам и могут собрать информацию по всей стране.

Второй – привлечь небольшие консалтинговые агентства, хотя таких на рынке немного. И в этом случае сложно найти компанию с хорошей репутацией, которой можно доверять.

Третий вариант – это когда сам ногами идешь в каждый город и смотришь, что там на самом деле происходит с конкурентами, со средним чеком продаж, с представленностью брендов, с возможностями аренды и ставками. Этот вариант – самый дешевый и самый верный, если этой задачей занимается профессиональный человек, понимающий все тонкости бизнеса. Единственный минус – скорость. Человек не может одновременно оказаться в 20 городах нашей страны, чтобы дать по ним полную оценку.

Четвертый – нанять местных специалистов, лучше из вашей же отрасли, которые займутся такой задачей, как проектная деятельность. Они хорошо знают местные особенности, конкурентную среду и уровень потребления. Вам не нужно нанимать их на постоянную работу и в будущем в управлении они вряд ли пригодятся, но использовать их как фрилансеров для старта оптимально. Нужно только точно поставить задачу, чтобы на выходе получить и оценку размещения, и конкурентов, и все остальное.

Плюс здесь в том, что можно нанять специалистов для большого охвата территории одновременно. Такие работы выполняют краудсорсинговые b2b-проекты. Правда, при работе с ними есть свои особенности. На штатных сотрудников вы можете воздействовать, у вас есть рычаги управления, мотивация, четкая система подчиненности. Но этот вариант и дороже – вы несете расходы на командировки, оплату труда, проезд, больничные и так далее.

Фрилансеры, как правило, обходятся дешевле. К тому же это, как правило, люди, уже знающие местную специфику. Они наверняка уже до вас занимались такими работами для других фирм, «приземлили» не одну компанию, успешно приземлят и вашу.

Чтобы фрилансеры успешно работали, нужно прописать с ними обязательства и управлять ими из одного центра, особенно если вы планируете работы на большой территории. Можно выделить специалиста в компании, или можно найти единого подрядчика, который будет вести ваш проект по всей территории России.

Анализ трафика

– Место и трафик вокруг него – основа. И неважно, делаете ли вы витрину, или сеть для оффлайн-торговли.

Комплексная автоматизация торговли при минимуме затрат

Берем обычный компьютер, подключаем любой фискальный регистратор и устанавливаем приложение Бизнес Ру Касса. В итоге получаем экономичный аналог POS-терминала как в большом магазине со всеми его функциями. Заводим товары с ценами в облачный сервис Бизнес.Ру и начинаем работать. На все про все - максимум 1 час и 15-20 тыс. руб. за фискальный регистратор.

В любом случае размещайтесь в максимально трафиковых местах. Да, это дороже, но это окупается. Кроме того, есть важный фактор.

В бойком магазине всегда все идет живо и бодро – в том числе и работа продавцов. Когда есть народ, есть мотивация для работы, есть что предложить, есть кому предложить – и продажи идут быстрее. Трафик быстрее конвертируется в продажи.

Затем, имея на руках аналитику, вы определяете количество торговых точек и места, где бы вы их хотели видеть, вырабатываете адресную программу. Количество мест в адресной программе должно быть в три раза больше желаемого результата. Если вы планируете открыть 10 магазинов, то должно быть около 30 мест в разработке. В этом случае есть вероятность, что в ближайшие полгода вы найдете себе 10 потенциально подходящих точек. И обязательно бейтесь за самые топовые места. Как правило, они заняты, поэтому придется потрудиться.

Оценка местоположения магазина

– После того, как вы определили самые подходящие места, надо убедиться, что они вам действительно подходят. Для этого нужно замерить трафик вокруг намеченной точки.

Самый простой вариант – записать несколько видео в пиковые и непиковые часы. Посмотрев 2-3 минуты, специалист поймет, есть трафик или нет.

Но есть хитрости, которые надо знать. Если такую съемку вам предоставит арендодатель, или компания, которая занимается вашим размещением, то на ней может быть специально организованный наплыв. Люди на местах умеют «правильно» снимать людской поток. У них задача – продать вам помещение.

Поэтому лучше нанять фрилансера и дать задачу – снять видео по конкретному адресу, в определенной секции торгового центра в такие-то часы. Стоит это недорого, и вы получите достоверную информацию о трафике. Когда в ремонт помещения вкладываются миллионы, лучше не рисковать и заплатить 1000 рублей независимому человеку, который даст вам точное представление.

Если данные по трафику вас устроили, переходите к другим нюансам. Обратите внимание на электрические мощности, расположение рекламных конструкций, входов и выходов, проходов, лестниц и так далее.

Обязательно обратите внимание на фасадную часть. Например, неудобная лестница, по которой люди поднимаются к вам, будет негативным фактором, как и маленькие окна либо закрытые фасады. С этим иногда можно смириться, если место в высоком трафике, но эти тонкости надо учитывать, ведь они помогут вам снизить цену, если вы правильно поведете переговоры с собственником.

Арендная плата и переговоры с собственником

– Размер арендной платы – отдельная задача для настоящих мастеров переговоров. Чтобы эти переговоры были успешными, нужны все подготовительные мероприятия. Вы должны знать все тонкости помещений по всем территориям, где хотите открывать новые точки.

Для начала проанализируйте стоимость арендных площадей в этом месте и установите для себя верхнюю планку. Но никогда не начинайте с цены. Сначала расскажите о серьезности ваших намерений, о долгосрочных отношениях, масштабах вашей компании, Расскажите, сколько денег вы собираетесь вложить в помещение. Попробуйте узнать у собственника, что для него еще важно, кроме денег.

Например, если у вас есть свободные средства, можно внести арендную плату за полгода вперед, или договоритесь о возможности пересдать в субаренду лишнюю для вас площадь.

Интересный вариант – привязать арендную плату к выручке. Я считаю, что это более честные взаимоотношения с арендодателем. Договориться о фиксированной сумме, но если место такое хорошее, как он рекламирует, пообещать ему процент с выручки. Если результаты будут выше ваших расчетов, например, базовая ставка 100 тысяч, но если выручка будет больше 1 миллиона в месяц, то я буду с каждых дополнительных 100 тысяч доплачивать 10 тысяч арендной платы. Соответственно, на основании всех этих данных составляется ТЭО (технико-экономическое обоснование).

В процессе переговоров несложно перекупить площадку, подняв цену на 50% от стартовой. Но нужно понимать: это дорогая аренда, и снижать ее будет крайне тяжело. Кроме того, вы уже дали арендодателю козырь – в любой момент он может поступить с вами так, как вы сами поступили с предыдущим арендатором. Собственник берет договор, показывает желающему встать на ваше место и говорит, дайте мне хотя бы столько же, а то эти надоели, они какие-то капризные.

Пытайтесь приравнять свою аренду к соседям или к общей ценовой политике этого места. Важный момент – понимать, где вы хотите встать изначально, потому что аренда сильно отличается внутри любого торгового центра. С каждым этажом вверх стоимость падает процентов на 20. Торговые центры, конечно, вас будут загонять туда, где стоят аналогичные бренды или похожий ассортимент. И для того, чтобы понимать стоимость по аренде, правильно узнавать арендную плату именно этих мест.

Очень важный момент – ТЭО должно быть основой для действия, и с ним надо сверять фактические результаты. И за соответствие этого ТЭО фактам должен отвечать человек, подбирающий помещения. На практике это значит «привязку» таких поисковиков к эффективности магазинов. То есть после оформления сделки они получают около 70 процентов обещанного бонуса, оставшуюся часть платят в течение трех месяцев, когда магазин начал показывать результаты.

Но я думаю, самый честный вариант – привязывать бонус к входящему трафику, так как на конверсию трафика в продажи влияет еще масса факторов – товара не было, продавцы не обучены и т.д.

Используйте современные технологии и помните о безопасности.

Наиболее современная технология сейчас – использование краудсорсинга, особенно если компания планирует масштабную экспансию в разных регионах. Конечно, ее можно осуществить и только со штатными работниками, но затраты будут неизмеримо дороже.

Если вы планируете выходить на конкретную территорию, то это очень быстро узнают конкуренты. Как только вы начнете открывать первые магазины, все поймут, что вы планируете развиваться. Чтобы не раскрыть свои экономические секреты, расчеты и т.д., ТЭО делится на две части, и только ограниченный круг сотрудников знает всю картину. Подрядчикам, конечно, она не сообщается.

Повысьте эффективность работы магазина за 1 месяц

Сервис позволит повысить эффективность работы магазина за счет сокращения потерь товарных остатков, значительно ускорить процесс переоценок, печати ценников/этикеток, строго дисциплинировать работу кассира и ограничить его возможности при работе с скидками/продажами по свободной цене.

Количество точек, которые вы хотите открыть, должно быть завышено раза в три. Но количеством магазинов обычно хвастаются. Это, скорее, будет вам только на руку.

Выбирая точки для магазинов, рассматривайте варианты для магазинов разных форматов. Не всегда в желаемых местах (а место – это самое важное) удается взять нужную площадь. Скажем, ваш товар рассчитан на магазин определенного формата и площадь 90-100 кв. метров, но вдруг подворачивается шикарное место, а оно 50 или 60 квадратов. Для такого случая неплохо иметь какой-то мини-формат, чтобы разместить сокращенный ключевой ассортимент, застолбить это место и начать торговать, привлекая внимание к бренду, повышая его узнаваемость

Как часто я слышу это давнее выражение. И кстати полностью с ним согласна. Недавно, во время вебинара, один из слушателей тоже мне написала в чате: «Если магазин находится в хорошем место – успех будет обязательно. «

Трудно спорить, значит, ищем хорошее место.

Но если вдуматься, мало кто арендует помещение под магазин, тратит деньги на открытие, а при этом считает, что место, которое он выбрал – плохое. Так почему же я так часто слышу от предпринимателей сакраментальную фразу

«Мы ошиблись с местом».

Дело в том, что слово «хорошее» – это абстракция. Для оценки пригодности торгового помещения должны быть приняты конкретные качественные критерии, причем для каждой концепции магазина будут присущи свои критерии, со своей иерархией их важности для успеха магазина. Если такого набора критериев у предпринимателя нет, то высок риск совершить ошибку, и открыть магазин, который не будет достаточно посещаем, для того, чтобы стать прибыльным.

Какие же ошибки, которые могут быть названы «типовыми», чаще всего совершаются? Особенно, если будущий владелец магазина, считает, что это место «хорошее», просто потому, что, например, в этом Торговом Центре бывает много народа, или торговое помещение находится на очень оживленной улице. Тут можно рассказывать много, но если такие ошибки обобщить, получится следующее:

• Наверно, самая часто встречающаяся и самая опасная ошибка – концепция магазина не соответствует характеристикам потока . То есть, количество людей, проходящих мимо магазина велико, но доля ваших потенциальных покупателей среди них невысока. Вы платите высокую арендную плату за это количество, но в реальности, это не ваши люди. Например, у вас молодежная клубная одежда, а ваш магазин расположен на очень оживленной деловой улице с офисами. Среди клерков и менеджеров не так много постоянных покупателей одежды такого рода.

• Магазин находится в «правильном» месте, но по каким-то причинам в него трудно попасть. Это может быть вход с боковой стороны здания, в случае отдельно расположенного магазина. Или третий этаж ТЦ, или какие-то другие «преграды» между посетителями и входом в магазин. Достаточно часто предприниматели не могут оценить серьезность влияния такой «преграды» на будущую посещаемость магазина.

• Качество самого помещения не позволяет обеспечить достаточный комфорт покупателям. Нет вентиляции, нет кондиционирования в помещении, выходящем на южную сторону. Часто, при принятии решения по аренде, предприниматели не обращают на это внимания, думая, что его положительные стороны (то есть большой поток), его расположение, перевешивают эти «небольшие» недостатки. Но для успешного бизнеса покупатели должны не только заходить в магазин, но и покупать в нем. В душном, жарком торговом зале, если в воздухе недостаточно кислорода, конверсия серьезно падает. Да и продавцы не могут нормально работать полную смену. И никакая мотивация, и погонялово не поможет. Гигиенические факторы очень важны.

• Отсутствие витрин . Сама прекрасно помню, как мы сняли помещение в очень хорошем московском ТЦ, с высокой посещаемостью, но вход в магазин был через короткий коридорчик. Это был даже не коридорчик, а достаточно широкая и короткая прихожая, но витрины у магазина не было. И хотя мы тщательно оформили эту «прихожую», а аренда была сильно ниже, чем в соседних нормальных помещениях, и мы договорились о размещении бесплатной рекламы магазина в самом ТЦ, направить ДОСТАТОЧНО посетителей в магазин нам так и не удалось. Через некоторое время магазин пришлось закрыть. Также сильное влияние на отдачу торговой площади оказывает форма торгового зала.

• Ваши покупатели ездят на машине, а у вас негде припарковаться. Иногда бывает сложнее. Ваш товар предполагает, что за ним надо приезжать на машине. Например, вы продаете цветы в горшках. Мало, кто будет покупать цветы, чтобы тащить их в руках. А к вам неудобно подъехать . Например, нет съезда с трассы.

Каково же резюме?

Ну, во-первых, до подписания договора аренды обязательно провести его экспертизу на предмет наличия всяческих «ловушек и засад». Для того, чтобы вы смогли делать это самостоятельно, я сделала

Во-вторых, сначала разработать набор критериев для правильной оценки помещения. Этот набор разрабатывается на основе характеристик вашей целевой аудитории, ситуаций потребления ваших товаров, корзины потребления и других существенных элементов концепции вашего будущего магазина. Об этом я подробно рассказываю на семинаре

Если вы собираетесь заняться развитием сети магазинов, то для успешного решения этой задачи, вам нужно будет разработать и внедрить систему поиска помещений. Давайте рассмотрим такую систему на примере развития сети аптек.

Первым шагом является приобретение на бумажных или электронных носителях достаточно подробной карты города, на которой выделены отдельные дома, остановки транспорта и т. п.

Затем нужно в фармкомитете (или по любым другим каналам) получить информацию по всем аптекам города и их принадлежности к той или иной сети.

Когда мы наносим на карту, поделенную на районы, аптеки, мы делим их на категории по степени конкурентоспособности.

• Муниципальные аптеки – слабые рыночные игроки, на них можно почти не обращать внимания, но в перспективе их кто – то купит, и тогда они будут успешными. Надо оценить, кто более выгодно расположен по отношению к основному покупательскому потоку.
• Отдельные коммерческие аптеки либо мелкие сети, средние конкуренты.
• Коммерческие сети с развитыми технологиями и менеджментом, самые сильные конкуренты.

Интересно посмотреть показатель – ”плотность” аптек на 1000 жителей, сравнить его по регионам. Из этих цифр можно сделать предположение по насыщенности локального рынка, оценить его потенциал развития.

Если сегодня в городе 300 аптек, то в течение года откроется еще 100. Они откроются в различных местах, и будут в разной степени успешными. Из существующих какие то закроются, поскольку окажутся неконкурентоспособны, работая по устаревшим технологиям. Так вот в тех местах, в которых останутся вновь открывшиеся аптеки, должны быть вы. Это происходит из года в год, и пока еще точно можно сказать – не все хорошие места в городах заняты сильными конкурентами. Эта ситуация продлится еще год – другой. И тогда конкуренция пойдет в основном за счет маркетинговых мероприятий по привлечению потока, более жесткая ценовая конкуренция.

Особенности поиска помещений под разные форматы

Работаем с картой по спальным районам.

Ищем, где есть варианты – вход в спальный район – а рядом конкурентов нет. Обычно на входе в жилой массив, это очень четкая локация – буквально десять – пятнадцать метров от конечных остановок и т п. Такая ситуация перспективна для вас и является приоритетной для исследования возможности поставить там вашу аптеку. Отмечаем цветом на карте! Это наивысший приоритет локализации. Следующий – где есть конкуренты, но слабые. Это второй приоритет, другим цветом.

Работаем с картой по улицам с высоким трафиком.

Выделяем центральные улицы районов, пересадочные места, места возле крупных торговых комплексов. Локализуем интересные по трафику и качеству потока места, там наверняка стоят аптеки. Оцениваем степень конкуренции и присваиваем высший приоритет тем местам, где конкуренты слабые либо их нет.

Аналогично работаем с картой по торговым комплексам.

Надо сразу же начать устанавливать контакты с собственниками, управляющими компаниями действующих и строящихся торговыми центрами и обозначить свой интерес. Они, как правило, просят заявку с описанием характеристик – требования по мощности, вентиляции, наличие санузла, отделка и т. п. Необходимо постоянно поддерживать эти контакты, а так же постепенно налаживать их и с застройщиками, крупными торговыми продуктовыми розничными компаниями.

Начинаем выезжать на места в локациях с высшим приоритетом и оценивать наши возможности поставить аптеки. Могут возникнуть три варианта – аренда, покупка, строительство. В первую очередь, вас наверное, интересует аренда, хотя и другие варианты в принципе могут рассматриваться.

За одну – две недели вполне реально установить контакты с владельцами и управляющими торговыми центрами, на месте оценить возможности для первоочередного приложения усилий по оценке и выбору места для открытия ваших аптек, посмотреть наиболее перспективные варианты.

После первоначальной личной оценки начинаем активную работу с агентствами недвижимости. Вначале стоит заключить договора и поставить задачи 7 – 8 агентствами, чтобы потом отобрать из них 3 – 5 наиболее эффективных. Ставим им задачи по:

• требованию к месту – проходимость, площадь, диапазон аренды и т.д.
• конкретным местам – мы хотим здесь и здесь помещения, вот требования, ищите варианты
• возможным объектам – вот это конкретное помещение мы хотим, ведите переговоры

Критерии интересующих вас предложений должны быть сформулированы максимально подробно – места, состояние документов, аренда и т п. В каждом агентстве, с которым идет работа, необходимо бывать минимум раз в месяц, иначе работа с ним постепенно сходит на нет.

В течение нескольких недель появляется входной поток предложений от агентств, с которым ведется работа. Каждый день может появляться одно – два предложения, с которыми нужно вести работу по их оценке вплоть до принятия решения об открытии.

Оценка характеристик предложенных объектов, принятие решений об открытии

Здесь уместно подчеркнуть, что основная часть – более 80 % предложений – отсеивается на предварительном этапе оценки, когда мы рассчитываем возможный товарооборот, проверяем документы о собственности и перевод в нежилой фонд бывших квартир, выясняем условия аренды и используем коэффициент двукратного превышения расчетного товарооборота над оборотом выхода на безубыточность.

Открытие аптек и вывод их на безубыточность

Планирование, координация и контроль выполнения действий по открытию и выводу на безубыточность аптеки. Мероприятия вкрупную группируются следующим образом

• Ремонт
• Планировка (торговое оборудование и оргтехника)
• Найм персонала
• Подготовка всех документов и лицензирование
• Обеспечение технического задания на открытие аптеки
• Маркетинговые мероприятия по раскрутке
• Контроль и повышенное внимание до выхода на безубыточность

Этот этап занимает существенный временной ресурс. Поэтому чем раньше принимается заведующая аптекой и чем больше ей (ему) можно делегировать координацию и контроль выполнения плана открытия и выхода на безубыточность, тем лучше.

В идеале кандидатура должна быть на примете уже на этапе рассмотрения помещения, чтобы в случае принятия решения об открытии сразу же принять заведующую.

В таком варианте у вас остается время на выполнение своих остальных функций.

Правильно выбранное помещение приносит бизнесу доход. Неудачное помещение обернется убытками и бременем нереализованных возможностей: вы могли бы заработать, но в таком помещении не получится. Как снять торговое помещение в аренду и заработать на этом, рассказываем в этой статье.

Из этой статьи вы узнаете:

Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель - какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете - вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров - в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы, а потом выбирайте подходящее помещение.

Бизнес-модель/Параметры сравнения	Дискаунтер: рынок на Сенной или Удельной, из сетевых магазинов - "7шагов"	Универсам: 7Я, Пятерочка, Дикси	Магазин "У дома": магазинчики во дворах	Гипермаркет: О"Кей, Лента, Карусель	Бутики: Азбука вкуса, Живые продукты	Специализированные магазины: "Унция" (только чай)
Ассортимент	Ограничен: продается то, на что удалось выбить низкие цены	Широкий: продукты и хоз.товары	Ограничен: то, на что есть спрос у жителей ближайших домов	Максимально широкий: продукты, хоз.товары, мебель, одежда, техника...	Ограничен: обычные продукты и что-нибудь эксклюзивное (трюфели, свежесобранная ежевика...)	Специализирован: продают один товар или товары одной категории (только чай, только специи...)
Цены	Очень низкие	Низкие	Высокие	Низкие	Очень высокие	Высокие
Пешая доступность	-	+	+	+/-	+/-	-
Наличие парковки	-	+	-	+	+	+/-
Интерьер, экстерьер, эстетика помещения	-	+/-	-	+	+	+

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы - дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача- сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

1. Высокие потолки - от 3 м
2. Витринные окна
3. Хорошая электрическая мощность - от 10 кВТ
4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания - отдельный вход с улицы
5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
6. Наличие складского и/или подсобного помещения
7. Санузел для работников
8. Если общая площадь помещения более 100 кв.м, обязателен запасный выход - требование норм пожарной безопасности

Вывод: определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель - отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория - еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Приведу пример из аптечного бизнеса.

Тип целевой аудитории/Параметр сравнения	Мужчина, перемещается на автомобиле, доход выше среднего	Женщина, замужем, есть дети, 30+, перемещается на транспорте	Пожилая женщина
Ассортимент	+	+/-	-
Пешая доступность	-	+	-
Парковка	+	-	-
Транспортная доступность	-	+	-
Цены	Любые	Средние	Самые низкие
Описание типичного покупателя	Виктору Сергеевичу нужно один раз заехать в любую аптеку, где удобно припарковать машину. Важна возможность купить все в одном месте, чтобы не мотаться по городу и не перестраивать привычные автомобильные маршруты и свои планы	Мария зайдет в аптеку по пути на работу, перед тем, как нырнуть в метро. Либо по пути с работы, в двух шагах от дома. Цен на лекарства обычно не знает и не сравнивает, но и слишком за дорого не купит. Если в удобной аптеке не найдется всего, что нужно, - не страшно. Есть и другие удобные аптеки. Заскочит в другой раз	Баба Клава поедет на другой конец города, с тремя пересадками и отстоит очередь, чтобы купить корвалол на 2 рубля дешевле

Вывод: составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение.

Какие помещения лучше: в зданиях (первые этажи жилых домов и зданий) или в торговых центрах?

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома. Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодейстивю со средствами массовой информации.

Хорошие коммерческие помещения - в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин - вам достанется "шлейф" его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его "раскрутку" уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям - полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах:

• В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
• Можно установить удобный для вас график работы
• Возможно, потребуется ремонт
• По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

Помещение в торговом центре. Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах:

• Полностью готовое помещение - въезжай и торгуй
• Хорошее место, отличная проходимость людей
• Высокие цены за аренду
• Конкуренция внутри торгового центра
• Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

Вывод: самые удобные ("въезжай - торгуй") торговые помещения - в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом - дешевле.

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Искать торговое помещение самому

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда - хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты - это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru - самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru - специализированный портал о недвижимости

https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ - Яндекс.Недвижимость

http://spb.arendator.ru - портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши. Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
2. 25 000 или 50 000 рублей - комиссия агенту (как договоритесь)
3. Регистрация договора аренды - 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое - 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История. Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро "Московская". Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет. Как так?

Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком.

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос - будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

Вывод: с агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное - так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки.

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Вывод: фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче.

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

Какие документы потребуются со стороны арендатора

1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС.
3. Банковские реквизиты.
4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
5. Копии ИНН, ОГРН, КПП.
6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Заключительные документы сделки

Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

Вывод: внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги.

Информацией поделились специалисты по коммерческой недвижимости Руслан Хидоятов и Николай Демьянов.